[ KOOPWONINGEN ] [ WOONVISIE ]

LSG woonvisie voor het Stadsdeel. 

Deze visie is een interne uitwerking en een reactie op “Richting Parkstad.
Bij de totstandkoming van deze visie zijn geen andere partijen betrokken en LSG geeft hiermee vorm aan behoefte, belangen en verlangens van bewoners. Daarbij dient het als interne leidraad voor de wijkbelangenvereniging, die de huidige “Stedelijke Vernieuwingsontwikkelingen in het Stadsdeel argwanend volgt.

Tegelijkertijd is de woonvisie de politieke richting van LSG en vertolkt het de wens van veel bewoners om het Stadsdeel vooral groen, betaalbaar en leefbaar te houden. Door duidelijk te omschrijven welk beleid LSG voor ogen staat, poogt zij haar weerzin tegen Parkstad uit te leggen.
LSG is zich bewust van de wensen vanuit Den Haag (en Centrale Stad) om toch maar vooral veel nieuwbouw te plegen, berust in de democratisch tot stand gekomen keuze om ook in de Tuinstad grootscheeps te vernieuwen, maar zet grote vraagtekens bij de financiële haalbaarheid. 
Maar LSG is zich tegelijkertijd bewust van de moeilijke positie waarin de huidige bewoners hierdoor bevinden. De richting voor de LSG woonvisie is bepaald m.b.v. de volgende ingrediënten: 

* Meer aandacht voor jongeren en jonge huishoudens zodat ook in de toekomst ons Stadsdeel voldoende kansen biedt om deze huishoudens aan zich te binden. 

* Inspelen op woonbehoeften van senioren en gehandicapten. (WIBO’s ed.) Aanbod voor senioren geconcentreerd nabij voorzieningen.

* Blijvende zorg voor lagere inkomens. 

* Inspelen op de wensen voor een wooncarrière. (Geuzenbaan)

De stap naar het vergroten van diversiteit en een evenwichtig opgebouwde bevolking kan niet in een korte tijd worden gerealiseerd. Variatie aan woningtypen alleen is niet genoeg om de diversiteit te versterken. Nodig zijn vernieuwing en nieuwbouw met aandacht voor de verschillende groepen bewoners. Geuzenveld Slotermeer onderscheidt zich van het Centrum en dat moet zo blijven. Belangrijkste kwaliteit is de rust en het groen. 

We moeten in geen geval trachten om een verlengstuk te zijn van de binnenstad en vasthouden aan deze kwaliteiten. 
Nadruk op renovatie en niet te ver doorslaan in de richting die is ingezet. Diverse woonmilieus creëren, zoals binnen Parkstad wordt voorgesteld, is onnodig en zelfs onmogelijk.  De bewόners en de omgeving maken het milieu en niet zo zeer het type woning. Tuinstad is al een milieu en deze behoeft geen andere (omschrijvings)vorm. 

Het is van groot belang dat de bewoners in bescherming genomen worden en niet onnodig uit hun huizen worden gezet. Dat geldt niet alleen voor ouderen, maar ook voor bewoners die hier al sinds langere tijd wonen.
Menging van winkels, uitgaansleven, cultuur, kantoren en wonen kunnen we liever aan de rest van Amsterdam overlaten. Een centrumstedelijk woonmilieu past niet in een Tuinstad en is ook niet wenselijk . Geen verdere verdichting van bebouwing, maar wel opwaarderen van de kwaliteit. 
De bevolkingssamenstelling is multicultureel. Het zij zo. Daar ligt ook niet het probleem. Renovatie, een ander afvalbeleid en handhaving kunnen de Tuinstad ook upgraden. Nieuwbouw is wel mogelijk op plaatsen waar lelijke en slechte portieketagewoningen staan. 

Ouderen willen rustige woonplekken met voorzieningen onder handbereik. Jongeren zoeken een levendig geheel met wonen, werken en ontspannen in de nabije omgeving. Het Stadsdeel heeft deze kenmerken. Uitspattingen en vertier kunnen in de dichtbijgelegen en goed bereikbare binnenstad gevonden worden.
Natuurlijk zijn de woningen soberder en kleiner maar dat is zeker voor de huidige bewoners geen probleem. Hier vinden we nog een winkel op de hoek, en komen we openbaar groen tegen, geschikt voor huishoudens met een bescheiden inkomen en voor starters en startende gezinnen. Aandachtspunt is de bouw- en woontechnische kwaliteit die in bepaalde delen van het Stadsdeel te wensen overlaat.

Om wonen en het imago van het Stadsdeel weer op peil te brengen is in bepaalde delen van het Stadsdeel ingrijpen wel noodzakelijk. Het gaat om verouderde en verwaarloosde woningen die best plaats mogen maken voor frisse nieuwbouw.
Dit biedt kansen voor versterking van de kwaliteit van de wijk en voor het op gang brengen van doorstroming uit de betaalbare voorraad.
De hoogbouw is te vinden rond de Sloterplas en je kunt je afvragen of dit nu de toekomst van het gehele Stadsdeel of in ieder geval van Slotermeer zou moeten zijn.
In Geuzenveld wonen veel ouderen naar volle tevredenheid. De wijk is vooral aantrekkelijk vanwege de gezellige ligging in groen wijkjes en zijn betaalbaar.

In de nota van het ministerie van VROM “Mensen, Wensen, Wonen” wordt de omslag gemaakt van het traditionele volkshuisvestingsbeleid (vooral gericht op het huisvesten van huishoudens in een relatieve achterstandsituatie) naar een integraal woonbeleid dat zich richt op alle segmenten van de woningmarkt. 

In de woonvisie van LSG wordt dus tegen de stroom in een keuze gemaakt voor een beleid dat wel deze richting op moet maar zonder daarbij slachtoffers te maken.
Om deze richting daadwerkelijk in de praktijk te kunnen vertalen, moet er een afspraak komen met de gezamenlijke woningcorporaties, die moeten waarborgen dat ook het moderne sociale woonbeleid binnen deze ambities gerealiseerd wordt. 
Om het Stadsdeel klaar te maken voor de toekomst moet de inzet gericht zijn op behoud van het goede en aanpak van het slechte.
Rapporten en onderzoeken die in het kader van Parkstad zijn gemaakt lijken niet specifiek te gelden voor het Stadsdeel, maar worden in elke ander Gemeente exact hetzelfde ge(mis)bruikt. Zogenaamde eenvormigheid van de woningvoorraad en de middelmatigheid van woonmilieus komen daarin naar voren. Sterke en zwakke punten die je zelf zou kunnen verzinnen.

In de bestaande woningvoorraad is de langdurige verwaarlozing door de corporaties qua onderhoud debet aan het feit dat het Stadsdeel lijkt te verloederen. 
De beperkte huurwoningenvoorraad geeft aan dat er een absoluut woningtekort is, dus afbreken van het bestaande is in de eerste instantie eigenlijk geen optie. Bijbouwen wel. 

Deze toevoegingen leiden tot ruimteclaims die veelal ten koste gaan van het groen.
De kwaliteitsverbetering richt zich momenteel nog steeds met name op nieuwbouw en niet op renovatie en/of onderhoud.
Het Stedelijk en landelijk beleid wil zorgen dat er een gemêleerde en gedifferentieerde bevolkingsopbouw ontstaat. 
Het stadsdeel moet de mogelijkheid bieden aan bewoners uit verschillende
inkomensgroepen en in verschillende levensfasen, om in dezelfde wijk te kunnen wonen en te kunnen blijven wonen. 

LSG zet daarom in op:

*Behoud van het aanbod 
*Renovatie en kwaliteitsverbetering
*In stand houden van sociaal woonbeleid
*Bouwen daar waar vernieuwing noodzakelijk is

In de koopsector is door de buitenproportionele prijsontwikkelingen van de laatste jaren de bereikbaarheid van de koopsector aanzienlijk afgenomen, vooral voor starters en éénverdieners is een koopwoning niet meer haalbaar. Het is niet voor niets dat nieuwbouwprojecten pas van de grond komen als een groot deel op voorhand is verkocht. 

Vooral woningen die afgestemd zijn op de specifieke behoeften van ouderen moeten behouden blijven. Stedelijke vernieuwing moet blijvende aandacht geven voor groepen die zich om wat voor reden dan ook moeilijk op de woningmarkt staande kunnen houden. Er zal ook oog moeten zijn voor inwoners met beperkte financiële mogelijkheden, voor inwoners die geen kansen zien en benutten en voor buurten of complexen waar, geconcentreerd, mensen wonen die zich in een kansarme positie bevinden. De belangrijkste doelgroep is die met een laag inkomen. In het sociale segment dient een kwaliteitsslag gemaakt te worden, zowel op het niveau van de woning als van de woonomgeving.

Het is een maatschappelijke verantwoordelijkheid er in te voorzien dat deze doelgroep goed gehuisvest is. Modale en hogere inkomens zouden geen aanspraak mogen maken op woningen uit de kernvoorraad. 
Voor hen zijn er de woningen boven de maximale huurprijsgrens (de vrije sectorwoningen) 
Een andere mogelijkheid is de keuze tussen het huren en het kopen van een woning. Bij de koopwoningen in dit segment dient het aanbod ook afgestemd te zijn/worden op de wensen, behoeften en mogelijkheden van de doelgroep. 

Het Stadsdeel heeft relatief veel verzorging- en verpleeghuizen voor ouderen en bijzondere doelgroepen. De ligging in het groen, de rust en de ruimte, maakt van met name Geuzenveld een aantrekkelijke vestigingsplaats voor intramurale zorginstellingen. Door de vergrijzing stijgt de behoefte aan zorgplekken en LSG wenst in haar visie aan deze groeiende vraag naar zorg tegemoet te komen. Tegelijkertijd wordt binnen de zorgsectoren een omslag gemaakt van een aanbodgerichte organisatie naar een vraaggestuurd zorgaanbod. De zorgvrager wordt daarbij beschouwd als een volwaardig burger, die in staat is om zijn eigen wensen en behoeften kenbaar te maken. In dat kader moet er dan ook gedacht worden aan een netwerk van voorzieningen op het gebied van huisvesting, welzijn, zorg, vervoer, werk, scholing en inkomen.

Woonplekken met alle voorzieningen met mogelijkheden voor zelfontplooiing, zelfbeschikking, veiligheid, mobiliteit, etc. voor iedereen, waar 24-uurs zorg aan alle zorgvragers wordt geleverd. 
De wijk moet levensloopbestendig zijn, met een voorzieningenhart (servicepunt). De servicepunten kunnen hun diensten ook aan buurtbewoners aanbieden. Vanuit het uitgangspunt dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen, is het hebben van een adequate zelfstandige woonruimte (WIBO) een eerste vereiste om de vermaatschappelijking van zorg daadwerkelijk van de grond te krijgen. Nieuwbouwwoningen dienen aan de kwalitatieve eisen Duurzaam, Aanpasbaar en Flexibel respectievelijk Woonkeur intermezzo “levensloopbestendig”) te voldoen.
De extramuralisering en de deconcentratie van zorginstellingen leiden ertoe dat er naar verwachting de komende jaren veel meer sociale huur-/koopwoningen per jaar extra nodig zijn. Ook voor de allochtonen en de vergrijzing binnen die groepering wordt gemengd bouwen voor ouderen en jongeren vereist. De (mantel)zorg van deze ouderen is vooral gebaseerd op hulp vanuit de eigen familiekring. Het is dus prettig als deze “verzorgers” binnen een kleine straal woonruimte kunnen vinden.
Er bestaat een tekort aan geschikte woningen voor ouderen. Er dienen dus meer woningen te worden toegevoegd, te meer omdat door de toenemende vergrijzing de vraag zal aanhouden. Hieraan is binnen Parkstad gelukkig wel gedacht. Het vergroten van het aanbod kan behalve door nieuwbouw ook door het aanpassen van de bestaande voorraad gebeuren.
Het is belangrijk om bij de nieuwbouwplanning voor ouderen voor de langere termijn rekening te houden met de randvoorwaarde “locatie bij voorzieningen” . Daarnaast is er de mogelijkheid om de bestaande woningvoorraad, via bijvoorbeeld opplussen van woningen, geschikt te maken voor ouderen. Daar is de inbreng van de corporaties noodzakelijk. Het Stadsdeel moet een stimulerende en regisserende rol ten aanzien van wonen en zorg spelen. De toenemende groep zelfstandig gehuisveste ouderen als gevolg van extramuralisering en de toenemende vergrijzing, vraagt om voortdurende aandacht van het Stadsdeelbestuur.

Wijkvernieuwing is mogelijk door herstructurering en door complexgewijs woningen te vervangen of te renoveren. Grote delen van de wijk worden met behoud van hun stedenbouwkundige structuur vernieuwd. Waar nodig en gewenst, worden woningen vervangen of gerenoveerd. De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte wordt indien nodig verbeterd. De vernieuwing moet betrekking hebben op de kwaliteit van de samenleving in de wijk.
Een actief woningzoekende heeft momenteel weinig kans om een woning te bemachtigen. Wij merken dat de aandacht van corporaties vooral uitgaat naar het midden en hogere segment.
Kijken we naar de onvrijwillige verhuizingen dan zien we dat Geuzenveld-Slotermeer toch niet zo’n slecht imago heeft als dat we denken. Bewoners zijn gehecht aan hun buurtje en willen het liefst terug naar dezelfde locatie. De nieuwbouw van duurdere woningen op die plekken werkt dit tegen.
Het middensegment is slecht voor een klein aantal (2-verdieners) haalbaar en in Zuid Oost kunnen we zien dat woningen zelfs onverkoopbaar blijken.

Uitgangspunten voor het vergroten van de bereikbaarheid van de koopsector: 
Door beperking van het risico voor de kopers kunnen we doorstroming bevorderen.
Om de koopsector voor middeninkomens bereikbaar te maken moeten betaalbare koopwoningen gerealiseerd worden. Ook de verkoop van huurwoningen moet gestimuleerd worden. Bewoners die het zich kunnen veroorloven zullen een aankoop overwegen, maar ondertussen moeten bewoners die het niet kunnen opbrengen kunnen blijven wonen.
Een goed instrument om starters op de koopmarkt te helpen de eerste koopwoning te financieren is de starterslening . Vanuit het rijk is de koopsubsidie geïntroduceerd. Deze subsidie is echter maar voor een beperkt segment weggelegd: de prijs mag, inclusief bijkomende kosten, niet boven de €130.000 uitkomen en de hypotheek niet boven €103.000. In de praktijk, komen niet veel huishoudens uit dit Stadsdeel voor deze regeling in aanmerking. 

Bij verkoop van bestaande huur of nieuwe koopwoningen door de corporatie kan ook gedacht worden aan verkoop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Dit leidt tot een grotere bereikbaarheid van de koopsector, waarbij de woning ook na verkoop door de eerste eigenaar bereikbaar blijft. Bij MGE verkoopt een corporatie woningen met een korting op de marktprijs. De koper wordt voor 100% eigenaar van de woning. Daarnaast wordt er tussen de corporatie en de koper een terugkoopgarantie overeengekomen, waardoor de koper zeker is van een nieuwe koper op het moment dat deze de woning weer wil verkopen. Aan de andere kant is de koper verplicht bij verkoop de woning eerst aan te bieden aan de corporatie. De corporatie kan de woning vervolgens opnieuw tegen een gereduceerd tarief op de markt brengen. Verlies of winst bij verkoop worden door de corporatie en de koper gedeeld (via Fair Value systematiek) De belangrijkste voorwaarde voor verkoop van sociale huurwoningen is echter wel dat de voorraad sociale huurwoningen op peil blijft. Dit betekent dat de middelen die bij verkoop vrij komen moeten worden ingezet om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren en dat hiervoor mogelijkheden op nieuwbouwlocaties worden geboden.


Het dagelijks bestuur van stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer heeft de Woonvisie van LSG vrijwel onverkort overgenomen en vrijgegeven voor inspraak. De woonvisie beschrijft in grote lijnen hoe er gewoond wordt in de komende jaren tot 2015. Elk stadsdeel schrijft een woonvisie, als lokale uitwerking van de stedelijke visie Wonen in de Metropool. Het bestuur van Geuzenveld-Slotermeer wil nu ook het groene karakter van het stadsdeel behouden. Er moeten meer woningen in het middensegment komen en het aandeel aan sociale huur moet minimaal 45 procent blijven. Verder zijn er meer grote huurwoningen nodig. Op dit moment komen 1250 grote gezinnen in aanmerking voor een grote sociale huurwoning en kan het stadsdeel er maar 260 huisvesten. Het aantal woningen dat geschikt is voor ouderen en zorgbehoevenden moet worden uitgebreid. In 2015 moeten er bovendien 900 jongerenwoningen zijn. Piet Dikken, wethouder Wonen:” Met deze toekomstvisie op wonen doen we recht doen aan wat onze huidige bewoners nodig hebben. Mensen moet bovendien hun zegje kunnen doen over hoe ze wonen. Ik hecht enorm aan betrokkenheid van bewoners bij stedelijke vernieuwing.“

De concept Woonvisie ligt van 12 maart tot en met 23 april voor inspraak ter inzage bij de publieksbalie van het Tuinstadhuis. De concept woonvisie is tevens te bekijken op de website van het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer (www.geuzenveld.amsterdam.nl). Tijdens bovenstaande periode kunnen bewoners reactie op de plannen schriftelijk indienen bij Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer, t.a.v. de heer F. van Hoof, Postbus 67018, 1060 JA Amsterdam.